Novos impostos sobre aluguel: o que a reforma tributária muda para quem aluga em Blumenau

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Em 1º de janeiro de 2027 começa a valer a CBS, a contribuição federal que substitui PIS e Cofins e inaugura o novo sistema de impostos sobre consumo no Brasil. No fim de outubro, o Tribunal de Contas da União calculou a alíquota de referência da CBS para 2027 em 11,3%, e o Senado tem até 22 de dezembro para confirmar o número, segundo a Agência Senado.

A locação de imóveis está dentro dessa mudança, com regras próprias definidas pela Lei Complementar 214/2025. Em Blumenau, onde o aluguel subiu 8,63% em 12 meses segundo o Índice FipeZAP, a dúvida que mais aparece entre proprietários é simples: vou pagar imposto novo sobre o aluguel? Para a maioria das pessoas físicas, a resposta é não. Para quem tem uma carteira maior de imóveis, a conta muda.

Quem passa a pagar IBS e CBS sobre aluguel

A lei separa os locadores em dois grupos. Toda pessoa jurídica que aluga imóveis entra no novo regime. Já a pessoa física só se torna contribuinte quando cumpre duas condições ao mesmo tempo: ter mais de três imóveis alugados e receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis, valor que será corrigido pela inflação, conforme resumo publicado pelo CRC SP.

Há também uma regra de enquadramento imediato. Se a receita anual de aluguel passar de R$ 288 mil, a cobrança começa no mesmo ano. Entre R$ 240 mil e R$ 288 mil, o proprietário passa a recolher no ano seguinte. O enquadramento de 2027 olha para o que aconteceu ao longo de 2026, de acordo com o InvestNews.

Na prática, um proprietário com dois apartamentos alugados por R$ 4.500 cada recebe R$ 108 mil por ano e continua fora do IBS e da CBS. Já quem tem quatro imóveis alugados por R$ 5.500 soma R$ 264 mil por ano, cumpre as duas condições e entra no regime.

O Imposto de Renda continua igual para todos. Pessoa física segue no carnê-leão, com alíquota de até 27,5%, e pessoa jurídica segue com o IR do seu regime. O IBS e a CBS se somam a ele, não o substituem.

A conta para quem é contribuinte: redução de 70% e redutor de R$ 600

Para evitar uma alta brusca nos aluguéis residenciais, a lei criou dois mecanismos que reduzem bastante o imposto devido:

Redução de 70% na alíquota. A locação paga apenas 30% da alíquota cheia de IBS e CBS. A estimativa mais citada para a alíquota cheia, somando os dois tributos, é de cerca de 26,5%, o que deixa a locação em torno de 7,95%.

Redutor social de R$ 600 por mês. Em cada contrato residencial, os primeiros R$ 600 do aluguel saem da base de cálculo. O benefício vale para locação residencial comum e não se aplica à locação por temporada.

IPTU, condomínio e outras despesas repassadas ao inquilino também ficam fora da base, mesmo quando cobrados no mesmo boleto, segundo o CRC SP.

A tabela abaixo simula o imposto mensal para um proprietário que já é contribuinte, em dois momentos: 2027, quando só a CBS está em vigor, e 2033, com a alíquota total estimada.

Simulação simplificada, sem créditos de IBS e CBS. A alíquota de 2033 depende de definição oficial e pode mudar.

Dois exemplos práticos

Exemplo 1: proprietário que fica fora do novo imposto. Um casal de Blumenau tem dois apartamentos de três dormitórios alugados por R$ 4.500 cada. A receita anual é de R$ 108 mil, abaixo do limite de R$ 240 mil, e o número de imóveis também não passa de três. Em 2027, nada muda para eles: continuam declarando os aluguéis no carnê-leão, como já fazem hoje, sem IBS e sem CBS. O mesmo vale para quem tem quatro imóveis, mas recebe menos de R$ 240 mil por ano, porque a lei exige as duas condições ao mesmo tempo.

Exemplo 2: proprietário que entra no novo imposto. Um investidor tem cinco apartamentos alugados por R$ 5.000 cada, o que soma R$ 300 mil por ano. Ele tem mais de três imóveis e passa de R$ 288 mil de receita, então começa a recolher já no ano em que ultrapassa o limite. Em cada contrato, o redutor tira R$ 600 da base, que fica em R$ 4.400. Em 2027, com a CBS a 3,39%, o imposto é de cerca de R$ 149 por imóvel, ou R$ 746 por mês na carteira. Em 2033, com a alíquota total estimada de 7,95%, sobe para cerca de R$ 350 por imóvel, ou R$ 1.749 por mês. O Imposto de Renda continua sendo pago à parte.

Cronograma: o que acontece em cada ano

Quem é contribuinte também terá de emitir documento fiscal eletrônico. As datas de início dessa obrigação ainda serão definidas por ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, de acordo com o CRC SP.

O aluguel vai subir por causa da reforma?

Para a maior parte dos imóveis residenciais de Blumenau, a reforma em si não deve pesar no preço, porque a maioria dos proprietários pessoa física fica abaixo dos limites. Onde o locador é empresa ou tem uma carteira grande, o tributo pode passar a aparecer destacado no contrato, e contratos novos ou renovados tendem a prever essa cláusula, segundo especialistas ouvidos pelo InvestNews.

O que sustenta o preço do aluguel em Blumenau continua sendo a demanda. A cidade tem 361.261 habitantes pelo Censo 2022 do IBGE, estimativa de 385.558 em 2025 e média de 2,6 moradores por domicílio, o que mantém a procura por apartamentos de dois e três dormitórios. Com a Selic em 13,75% ao ano, financiar a compra continua caro, e muitas famílias seguem preferindo alugar.

Pessoa física ou empresa: vale mudar a estrutura?

Antes da reforma, alugar por meio de uma empresa no lucro presumido era uma forma comum de pagar menos imposto do que no carnê-leão. Com a CBS, toda pessoa jurídica locadora passa a ser contribuinte, enquanto a pessoa física com até três imóveis ou até R$ 240 mil por ano fica de fora. Essa diferença muda a comparação, e a escolha depende do tamanho da carteira, da renda total e dos planos de sucessão. A decisão deve ser tomada com contador e advogado, olhando os números de cada caso.

O que o proprietário pode fazer agora

Levantar a receita de 2026. Somar os aluguéis recebidos no ano e contar quantos imóveis estão alugados mostra se há risco de enquadramento em 2027.

Revisar os contratos. Contratos novos e renovações podem prever como eventuais tributos serão tratados, com redação clara para as duas partes.

Organizar os comprovantes. IPTU, condomínio e outras despesas ficam fora da base de cálculo, e ter tudo documentado simplifica a apuração.

Também está pensando em vender ou comprar um imóvel? As regras da reforma para compra e venda são diferentes das da locação, com redução de 50% e descontos próprios. A Barbieri explica tudo no post Reforma tributária na compra e venda de imóveis: o que muda para quem investe em Blumenau.

Perguntas frequentes

Quem aluga um único apartamento vai pagar IBS e CBS? Não. A pessoa física só passa a pagar IBS e CBS sobre aluguel se tiver mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. Quem aluga um único imóvel continua pagando apenas Imposto de Renda, pelo carnê-leão.

Quando o novo imposto sobre aluguel começa a ser cobrado? A CBS começa a ser cobrada em 1º de janeiro de 2027. O IBS entra de forma gradual entre 2029 e 2032, e o sistema fica completo em 2033. O enquadramento de 2027 considera o número de imóveis e a receita de aluguel de 2026.

O que é o redutor social de R$ 600 no aluguel? É um valor fixo de R$ 600 por mês que sai da base de cálculo do IBS e da CBS em cada locação residencial. Em um aluguel de R$ 4.500, por exemplo, o imposto incide sobre R$ 3.900. O redutor não vale para locação por temporada.

Qual será a alíquota do imposto sobre aluguel residencial? A locação residencial paga 30% da alíquota cheia de IBS e CBS, por causa da redução de 70% prevista na Lei Complementar 214/2025. Com a alíquota cheia estimada em cerca de 26,5%, a locação ficaria perto de 7,95%, aplicada sobre o aluguel já descontado o redutor de R$ 600.

Condomínio e IPTU entram no cálculo do imposto? Não. IPTU, condomínio e outras despesas repassadas ao inquilino ficam fora da base de cálculo do IBS e da CBS, mesmo quando cobrados junto com o aluguel.